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洞悉物流供應(yīng)鏈
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洞悉物流供應(yīng)鏈
全國(guó)市場(chǎng)概覽
2020年下半年，高力國(guó)際物流倉(cāng)儲(chǔ)租金地圖33個(gè)核心物流城市總供應(yīng)量約6,744萬(wàn)平方米，相比上半年增長(zhǎng)12%。其中供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)平方米的城市有24個(gè)，上海、天津和成都排名前三。
注：由于香港市場(chǎng)情況較特殊，不納入統(tǒng)計(jì)，下同。
竣工面積最大的城市為西安，達(dá)76.7萬(wàn)平方米，嘉興、成都、長(zhǎng)沙和東莞均有超過(guò)50萬(wàn)平方米的半年新增供應(yīng)入市。
市場(chǎng)整體出租率86%，相比上半年上升1個(gè)百分點(diǎn)。出租率高于95%的城市有11個(gè)，其中廊坊和南寧均為滿租，常熟99%。
2020年下半年，市場(chǎng)平均租金為人民幣1.04元/平方米/天，相比上半年下降1.7%，主要由于個(gè)別供應(yīng)量較大的城市的租金波動(dòng)，但同時(shí)，25個(gè)城市的租金保持穩(wěn)定或有所增長(zhǎng)。北京、深圳和上海的凈有效租金位列前三。
注：采用加權(quán)平均的方法，故供應(yīng)量大的城市租金波動(dòng)對(duì)平均值有更大影響。
各區(qū)市場(chǎng)概覽
華北
北京：北京長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀態(tài)。2020年下半年，受疫情影響，全市平均租金較上半年無(wú)明顯增長(zhǎng)。未來(lái)北京仍將處于供不應(yīng)求的市場(chǎng)情況，受產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)調(diào)整等影響，預(yù)計(jì)平均租金將保持增長(zhǎng)，但增速將有所調(diào)整。
廊坊：廊坊在過(guò)去多年保持無(wú)新增供應(yīng)且長(zhǎng)期相對(duì)滿租的市場(chǎng)情況。近年北京擴(kuò)展空間長(zhǎng)期受限，環(huán)京區(qū)域特別是廊坊近幾年投資活躍，所投資的項(xiàng)目將在近年集中入市。預(yù)計(jì)廊坊2021年上半年新增供應(yīng)48萬(wàn)平方米，大于其現(xiàn)有總存量，短期內(nèi)將對(duì)廊坊的租賃市場(chǎng)造成一定波動(dòng)，但長(zhǎng)期仍將保持健康的市場(chǎng)環(huán)境。
熱門租賃市場(chǎng)
北京、廊坊
熱門土地市場(chǎng)
北京、廊坊
華東
上海及周邊城市：2020年下半年，上海物流租金多年來(lái)首次下跌，主要因?yàn)橐咔橛绊懞碗娚套杂脗}(cāng)的啟用。上海作為一個(gè)日益成熟的市場(chǎng)，未來(lái)供應(yīng)持續(xù)收緊，同時(shí)需求依然強(qiáng)勁，預(yù)期明年租金會(huì)有所反彈。同時(shí)，上海一直是開發(fā)商和投資方青睞的物流市場(chǎng)，租金價(jià)格長(zhǎng)期處于高位。預(yù)計(jì)上海未來(lái)5年租金漲幅平穩(wěn)，每年增長(zhǎng)率在0.6-3%。高租金和長(zhǎng)三角日益完善的基礎(chǔ)設(shè)施為上海的需求外溢提供了條件，我們可預(yù)見周邊城市的租金仍有較大增長(zhǎng)空間。
武漢：武漢在2020年下半年租金和出租率雙增長(zhǎng)，其中出租率從80%上漲到89%，已超過(guò)疫情前的83%，主要源自醫(yī)藥或生鮮冷鏈用戶，其改建冷庫(kù)的需求日益上升。
熱門租賃市場(chǎng)
嘉興、武漢、杭州、義烏、昆山、太倉(cāng)、長(zhǎng)沙
熱門土地市場(chǎng)
淮安、合肥、湖州、寧波、常熟、太倉(cāng)、臺(tái)州
華南
東莞：近年電商的蓬勃發(fā)展和東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等利好因素，持續(xù)帶動(dòng)?xùn)|莞?jìng)}庫(kù)需求不斷上漲。2020年，受疫情催化而快速增長(zhǎng)的電商零售產(chǎn)業(yè)以及深圳外溢的市場(chǎng)需求，使得東莞在有大量新增供應(yīng)入市的情況下，出租率仍維持較高水平。此外，隨著東莞基礎(chǔ)交通設(shè)施的完善和消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是電商企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)配送需求的擴(kuò)張，預(yù)計(jì)租金在未來(lái)三年內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲。
佛山：佛山市場(chǎng)在2020年下半年實(shí)現(xiàn)了租金和出租率雙增長(zhǎng)。2020年廣州大量舊城改造，物流和電商企業(yè)搬遷至廣州周邊城市。佛山距離廣州最近，配送廣州城區(qū)時(shí)效性高，外加生鮮電商強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，一同推動(dòng)佛山租金和出租率增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)該趨勢(shì)還將持續(xù)。
南寧：南寧市場(chǎng)在2020年下半年出租率達(dá)100%，市場(chǎng)供需平衡，需求主要來(lái)自醫(yī)藥和農(nóng)產(chǎn)品，冷庫(kù)需求相對(duì)旺盛。在出租情況較為可觀的同時(shí)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)還需時(shí)間接受甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)的租金水平。
香港：盡管香港市場(chǎng)整體受到疫情和中美貿(mào)易戰(zhàn)的影響，但工業(yè)地產(chǎn)（含物流地產(chǎn)）的表現(xiàn)仍相對(duì)其他版塊較好，整體租金僅略有下降*，主要因?yàn)槭袌?chǎng)上租戶會(huì)因傾向更低的租金而搬遷，房東則會(huì)通過(guò)提供靈活的激勵(lì)措施和更長(zhǎng)的免租期來(lái)吸引租戶。香港市場(chǎng)因出口反彈和宣布取消非住宅雙倍印花稅有回暖趨勢(shì)，冷庫(kù)和數(shù)據(jù)中心需求旺盛，近期已出現(xiàn)幾宗基金投資者參與的工業(yè)大廈全棟交易。
*注：租金地圖上香港租金數(shù)字下降是租金下跌和匯率變動(dòng)共同的結(jié)果。
熱門租賃市場(chǎng)
廣州黃埔區(qū)、佛山三水區(qū)、南寧良慶區(qū)和江南區(qū)、東莞、惠州惠陽(yáng)區(qū)、香港葵涌、荃灣和粉嶺
熱門土地市場(chǎng)
廣州花都區(qū)、佛山高明區(qū)、南寧良慶區(qū)和江南區(qū)、東莞、惠州惠陽(yáng)區(qū)、香港粉嶺
華西
成都：受惠于社區(qū)團(tuán)購(gòu)及生鮮電商的強(qiáng)勢(shì)布局，盡管成都2020年下半年有超過(guò)50萬(wàn)平方米新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，但由于整體需求較為強(qiáng)勁，出租率反而有所上升。由于本地消費(fèi)市場(chǎng)的不斷回暖，未來(lái)成都市場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求預(yù)計(jì)仍將以第三方物流（快遞快運(yùn)）以及電商類客戶為主導(dǎo)。
西安：西安2020年下半年入市了約76萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，是新項(xiàng)目投放量最大的市場(chǎng)。盡管新增供給較大，但市場(chǎng)需求仍使得出租率保持了一個(gè)較為穩(wěn)定的水平。預(yù)計(jì)未來(lái)西安需求繼續(xù)上升，同時(shí)新增供應(yīng)大幅減少，西安市場(chǎng)的出租率以及租金將會(huì)小幅上漲。
貴陽(yáng)：由于整體倉(cāng)儲(chǔ)體量較少，市場(chǎng)表現(xiàn)較好。短期內(nèi)貴陽(yáng)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)出租率和租金將會(huì)有進(jìn)一步的提升。
熱門租賃市場(chǎng)
成都雙流、新都和青白江、重慶空港和沙坪壩、西安港務(wù)區(qū)和空港
熱門土地市場(chǎng)
成都青白江
